Veja abaixo as 18 principais questões referentes a compra de um imóvel na planta:
1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?
É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.
2) O que é incorporação imobiliária?
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.
3) Quais os cuidados que deve-se ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção ?
Deve ser verificado os imóveis que a empresa já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores.
4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
- Na Prefeitura Municipal se a planta do imóvel foi aprovada.
- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.
5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra?
É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.
6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprmento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;
- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;
- Aceitar outro produto equivalente.
7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção ao consumidor ou de um advogado especializado. Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis;
- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora;
- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.
8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:
- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.
9) O que são vícios?
São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.
10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação?
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.
11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:
- Preço do produto em moeda corrente nacional;
- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
- Acréscimos legalmente previstos;
- Número e periodicidade das prestações;
- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.
Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.
12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;
- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;
- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.
14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.
15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.
16) Qual a limitação dos juros legais?
O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.
17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros ?
O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?
Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
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