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quarta-feira, 26 de outubro de 2011
OPORTUNIDADE - APARTAMENTO P.G.
Apartamento em Praia Grande Alto Padrão. Abaixo da tabela da construtora.
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quinta-feira, 13 de outubro de 2011
O mercado imobiliário de praia grande está em uma das suas melhores fases, pelo fato de construtoras locais e até de outros estados estarem construindo imóveis na praia grande e oferecendo ótimas condições para compra e financiamento. O investimento que a prefeitura local está fazendo em infraestrutura torna a cidade ainda mais procurada por investidores e até por moradores de cidades vizinhas, que já estão comprando seus imóveis aproveitando as condições facilitadas novos empreendimentos.
Os constantes investimentos nas construções de imóveis em Praia Grande valorizam o mercado imobiliário e trazem para a cidade uma nova geração de moradores, vindas de cidades vizinhas e da Capital Paulista.
Com uma das mais belas orlas do litoral paulista, Praia Grande é uma das cidades que mais cresce no litoral, seus 25 quilômetros de orla favorece a qualidade de vida e o prazer do descanso a beira mar de seus moradores.
A Avenida Kennedy, uma das mais importantes da cidade foi totalmente reurbanizada, com uma ciclovia central, proporcionando mais segurança tanto para os ciclistas como para os motoristas.
A Avenida Costa e Silva localizada no bairro do boqueirão, se tornou uma espécie de boulevard devido à pavimentação ser semelhante a de calçadas, tornando esta avenida muito mais atraente quando a fecham para shows e outras apresentações
A cidade de praia grande, tem tudo para ser uma das mais importantes do litoral paulista. Não perca tempo, saiba onde procurar os melhores imóveis de praia grande, acesse:
quinta-feira, 10 de março de 2011
As famosas ¨Galinhas mortas¨
Galinha morta, mosca branca, molezinha!!! Esses são alguns apelidos para imóveis que estão abaixo do preço.
Exemplos desses imóveis:
Apartamento avaliado em R$ 180.000,00 e por até R$ 140.000,00 ele pode ser seu!!!
Aartamento avaliado em R$ 110.000,00 e a venda por apenas R$ 80.000,00!!!
Em breve publicaremos mais ofertas aqui.
Para poder dar oportunidades para que todos possam investir e aumentar o acompanhamento do blog, não faremos reserva desses imóveis por telefone.
Rodrigo M. de Oliveira
CRECI 99.455
quinta-feira, 5 de agosto de 2010
O que é Laudêmio ?
Abaixo um texto para todos que não entendem o verdadeiro significado do Laudêmio e ainda acham que é uma dívida que vai para familia real!!
Por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues, advogado, pós-graduado em Direito Notarial e Registral, membro do Grupo de Estudos sobre Terrenos de Marinha e Laudêmio da Ordem dos Advogados do Brasil Subsecção de Santos/SP, especialista em enfiteuse e na legislação sobre bens da União
Pelo fato dos terrenos de marinha e seus acrescidos estarem em evidência na mídia, quer seja pela emenda constitucional nº 46/2005, quer seja pelos aumentos nas cobranças das rendas patrimoniais que têm como fato gerador esses imóveis, praticadas pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão responsável por administrar os bens da União, ou, ainda, sobre os apelos pela extinção do laudêmio, a palavra “LAUDÊMIO” tem sido utilizada constantemente para identificar um instituto amplo e complexo, disciplinado por lei.
Ouvem-se propostas de extinção do laudêmio, alguns alardeiam que se trata de um imposto do tempo do Império, secular, e que esse imposto é direcionado à antiga família real ou para os cofres da Marinha do Brasil. Questões essas, que chegam aos ouvidos da população e servem como combustível para um motor de revolta às cobranças, em especial dos contribuintes que residem em imóvel localizado em terreno de marinha e seus acrescidos, um dos vários bens que pertencem à União Federal.
Mas afinal, o que é laudêmio? Para responder a pergunta tema desta página é necessário fazermos um breve esclarecimento sobre o instituto da enfiteuse, também conhecido pelo nome de aforamento, pois o laudêmio advém desse instituto que é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia. Para que todos possam entender a enfiteuse, quando dizemos "todos" incluímos os que não são operadores do direito, citemos um simples contrato de locação de imóvel como exemplo para uma analogia. No contrato de locação de imóvel temos o "locador", proprietário, e o "locatário", pessoa que alugou o imóvel para fins residenciais ou comerciais, obrigando-se a pagar um aluguel àquele. No contrato de enfiteuse temos o "senhorio direto", proprietário, e o "enfiteuta" (ou "foreiro"), este pessoa que adquiriu o domínio útil do imóvel e se obrigou a pagar uma pensão anual (foro) àquele. Fazendo uma analogia entre os dois contratos, no de locação o prazo é determinado, no de enfiteuse é perpétuo, no de locação o locatário não pode alienar (vender) os direitos que exerce sobre a propriedade, já no de enfiteuse o enfiteuta pode alienar o domínio útil do imóvel.
À vista da analogia acima feita entre os dois contratos, observamos que o enfiteuta pode alienar os seus direitos porque adquiri uma parte do domínio do imóvel chamada de útil, que significa, de forma simplória, o direito de usufruir o imóvel do modo mais completo. O senhorio direto conserva uma outra parte para si do imóvel denominada domínio direto. Pois bem, unindo-se o domínio direto com o útil temos o domínio pleno, que é exatamente o tipo de domínio que permanece com o locador no contrato de locação.
A partir deste ponto, deixemos de lado o contrato de locação. Pois bem, para o enfiteuta alienar o seu domínio útil deverá primeiramente consultar o senhorio direto, pois este tem preferência na compra. Uma vez que o senhorio declina no seu direito de preferência e deixa de consolidar o domínio pleno do imóvel em suas mãos, surge a obrigação do enfiteuta de pagar o LAUDÊMIO. O mesmo é devido somente nas transações onerosas, portanto, nas transações não onerosas inexiste a obrigação do pagamento de laudêmio. Os foreiros ou ocupantes de imóvel da União com renda familiar inferior ou igual a cinco salários mínimos, podem requerer a isenção do pagamento.
A enfiteuse é instituída sobre bens públicos e particulares. Os bens públicos da União Federal, como os terrenos de marinha e seus acrescidos, são regidos por uma legislação administrativa especial, que determina ser o laudêmio equivalente ao percentual de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, incluindo as benfeitorias nele existentes. Os bens particulares, da Igreja e os pertencentes às outras pessoas jurídicas de direito público interno (Município, Estado) são regidos pelo Código Civil, que determina ser o laudêmio equivalente ao percentual de 2,5% sobre o valor da transação, se outro não tiver sido fixado no título de aforamento. O alienante é o responsável pelo pagamento do laudêmio, salvo acordo das partes em sentido contrário.
Observe que no caso dos imóveis da União, o senhorio direto é a própria União que ainda retém uma pequena fração do domínio útil. Na enfiteuse aplicada aos bens particulares é o próprio particular proprietário da terra que a enfiteutica e assim por diante. O ocupante de terra da União também paga o laudêmio na cessão dos seus direitos de ocupação, neste caso não há um contrato de aforamento, mas, sim, uma autorização de ocupação onde não há o desmembramento de domínio do imóvel em útil e direto, o domínio pleno permanece com a União, como vimos acima numa analogia com o contrato de locação.
Dissemos que a enfiteuse é instituída sobre bens particulares. Na realidade, podia ser instituída sobre esses bens e outros regidos pela legislação civil até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que proibiu a constituição de novas enfiteuses, mas manteve as já existentes com a disciplina e os mecanimos de extinção do Código Civil de 1916.
No contexto da enfiteuse administrativa (bens da União), sintetizando o até aqui apresentado, o proprietário do imóvel é a União Federal que detém o domínio pleno sobre o bem. Ao atribuir a maior porção do domínio útil do imóvel a outrem, este passa a se chamar enfiteuta ou foreiro, e a União, agora no papel do senhorio direto, deixa de ter o domínio pleno e passa a exercer o domínio direto sobre o bem. O foreiro goza de diversos direitos inerentes à propriedade, inclusive o direito de alienação do domínio útil. Porém, para exercer esse direito específico deverá pagar o laudêmio ao senhorio direto.
Emenda Constitucional nº 46, de 2005
A Emenda Constitucional nº 46, de 2005, modificou o inciso IV, do artigo 20, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Vejamos a íntegra do referido artigo:
"Art. 20. São bens da União:
I - os que atualmente lhe pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos;
II - as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;
III - os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;
IV - as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as áreas referidas no art. 26, II;
IV as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de Municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;(Redação dada pela Emenda Constitucional nº 46, de 2005)
V - os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;
VI - o mar territorial;
VII - os terrenos de marinha e seus acrescidos;
VIII - os potenciais de energia hidráulica;
IX - os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X - as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
XI - as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.
§ 1º - É assegurada, nos termos da lei, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, bem como a órgãos da administração direta da União, participação no resultado da exploração de petróleo ou gás natural, de recursos hídricos para fins de geração de energia elétrica e de outros recursos minerais no respectivo território, plataforma continental, mar territorial ou zona econômica exclusiva, ou compensação financeira por essa exploração.
§ 2º - A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada como faixa de fronteira, é considerada fundamental para defesa do território nacional, e sua ocupação e utilização serão reguladas em lei."
O laudêmio não é tributo, portanto, não é imposto. Trata-se de uma contraprestação pecuniária em que se obrigou o particular (foreiro) quando firmou o contrato de enfiteuse com o proprietário (senhorio direto) do imóvel. A obrigação não nasce diretamente da lei como no caso do tributo, tem origem numa relação contratual. O mesmo diga-se do ocupante de terra que foi autorizado a ocupar.
Quanto ao laudêmio ser ou não do tempo do império, não, o laudêmio não é do tempo do Império Brasileiro no sentido de origem, é bem mais antigo. Assustou-se? Não se assuste, a principal fonte do nosso direito contemporâneo é o Direito Romano. A venda e compra, a locação, a hipoteca, o penhor, a servidão, o condomínio, todos os citados tiveram a sua origem na antiga Roma, cujo direito ganhou sua codificação por obra de um Imperador chamado Justiniano, inclusive a enfiteuse e, por conseguinte, o laudêmio.
A enfiteuse esteve presente na Idade Média com o feudalismo, ganhando novas feições. No Brasil, desde o seu descobrimento por Portugal, aplicou-se o direito português contido nas Ordenações Afonsinas, Manuelinas e Filipinas, códigos de leis com raízes no Direito Romano, mas também com grande influência da legislação que era aplicada aos feudos, principalmente no que concerne a enfiteuse. Os nomes emprezamento e aforamento vieram de Portugal. Após a independência do Brasil, o direito brasileiro foi ganhando contornos próprios mas a sua estrutura até os dias atuais é baseada no Direito Romano.
Se focarmos nos terrenos de marinha, o primeiro aforamento dessa espécie de bem se deu no início do século XIX, ainda no período colonial brasileiro.
Destino das receitas arrecadadas
No caso dos terrenos de marinha e seus acrescidos o laudêmio arrecadado tem como destino os cofres da União. Obviamente, sendo o Município o proprietário da terra objeto do contrato de enfiteuse, para os cofres do Município será destinada a receita patrimonial. Portanto, o laudêmio não é uma receita destinada à antiga família real, na realidade, a mesma é proprietária de uma pequena porção de terras localizadas no Estado do Rio de Janeiro que foram enfiteuticadas, por conseguinte, o laudêmio que tem como fato gerador a transferência onerosa dessas terras será pago aos descendentes da antiga família real.
Não, o laudêmio não vai para os cofres da Marinha do Brasil. Importante prestar atenção na preposição "de", os terrenos "de" marinha são uma espécie de bem pertencente à União, seu conceito está presente no Decreto-lei 9.760/1946, nada tem a ver com a Marinha de Guerra do Brasil.
Citação desta página em artigos ou outras espécies de trabalhos
Foi constado que algumas pessoas têm reproduzido trechos do conteúdo desta página sem citar a fonte, inclusive em artigos. O conteúdo da presente página é dinâmico, o que significa dizer que as informações são alteradas quando o autor sente necessidade. Existiam alguns erros na exposição de certos conceitos de direito na versão anterior da página (24/05/2008), que foram suprimidos ou corrigidos, mas acabaram por ser reproduzidos por essas pessoas. Não deixe de citar esta fonte em respeito ao autor que investiu o seu tempo criando um material explicativo para os internautas, e, principalmente, para não cometer plágio.
Cite desta forma:
ENTENDA O QUE É LAUDÊMIO. Desenvolvido por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues. Esclarecimentos sobre a cobrança de laudêmio. Disponível em: http://www.laudemio.com.br. Acesso em: dia mês ano.
segunda-feira, 17 de maio de 2010
Porque investir em imóveis?
Investir em imóveis é seguro
Um imóvel é um patrimônio físico, está lá, ao alcance das mãos, podemos tocar nele, podemos vê-lo. Um imóvel é seu, ninguém lhe tira, o governo não pode congelá-lo como já fez com a poupança e contas bancárias.
Imóvel é fonte de renda
Um imóvel bem escolhido é fonte de renda vitalícia, todos precisamos de moradia e quem não tem condições de comprar a casa própria sempre estará a procura de um bom imóvel para alugar.
Imóvel mantém o valor
Além de gerar renda, um imóvel bem escolhido mantém seu valor e muitas vezes valoriza mais do que a simples correção do dinheiro investido.
Comprar imóvel gera disciplina
Os proprietários de imóveis se acostumam a receber o aluguel mensal de suas propriedades e com estes rendimentos fazem seus planos de forma organizada. Uma amiga, por exemplo, usa a renda de um apartamento que possui para pagar suas férias anuais, enquanto usa a renda de outro imóvel para dar mesada aos dois filhos. Quando aumenta o aluguel dos seus imóveis, aumenta junto a mesada dos dois. Eles, sabendo disso, se disciplinam com o que tem e mais que isso, planejam um dia ter seus próprios imóveis de aluguel.
Quem possui imóveis normalmente possui dinheiro no banco
Infelizmente vou ficar devendo a fonte desta matéria que li há alguns anos. Era uma pesquisa que dizia que enquanto as pessoas que moram de aluguel, em sua maioria, costumavam possuir dívidas, as pessoas que moravam em casa própria costumavam possuir reserva de dinheiro no banco.
sábado, 15 de maio de 2010
As 10 leis do investimento em imóveis
1. O investimento em imóveis deve ser lucrativo
Investir em imóveis requer algum trabalho. Se você vai comprar imóveis, há o tempo dedicado para encontrar boas ofertas, para visitar os imóveis selecionados. Há o custo das ligações telefônicas para apurar os detalhes dos imóveis. Há o custo de tempo e dinheiro para visitar os imóveis mais interessantes e confirmar se realmente são tudo que pareciam ser no anúncio. Se vai construir, nem vou perder tempo listando a quantidade de trabalho que dá, você já deve saber disso.
Gerenciar o investimento em imóveis da trabalho. Devemos contar o custo deste trabalho e subtraí-lo dos lucros. Assim, se desejarmos terceirizar esta parte do negócio, porque investir em imóveis é um negócio como outro qualquer, devemos ser capazes de obter lucros mesmo pagando pessoas, funcionários ou empresas que cuidem do negócio de investimento em imóveis para nós.
Repetindo: devemos lucrar, mesmo pagando para alguém fazer o que não sabemos ou não queremos cuidar nós mesmos.
2. Investimentos são feitos com a cabeça, não com o coração
Leia novamente a primeira lei do investimento em imóveis. Um imóvel para investimento não precisa nos agradar, tem apenas que gerar lucro. Não iremos morar nele, não iremos trabalhar nele, iremos lucrar com ele.
3. Construir pode trazer mais lucro do que comprar pronto
Essa é simples. Ao comprar pronto você pagará não apenas o custo de construção como também o lucro de quem bancou esta construção. Ninguém investe para construir um imóvel esperando vender pelo que pagou. Se você lucrar com a construção, ao decidir alugar o imóvel que acabou de construir irá obter uma rentabilidade muito maior do que se tivesse pago mais pelo imóvel pronto.
4. Alugar e administrar pode dar mais lucro do que apenas alugar
Se há administradoras de imóveis, certamente é porque esta atividade gera lucros. Sendo um investidor individual normalmente é um exagero pensar em montar uma empresa para administrar os próprios imóveis, a não ser que tenhamos muitos imóveis. No entanto, se juntarmos nossos imóveis com os de outros amigos que também os possuem, talvez seja válido pensar na criação de uma empresa dedicada a cuidar disso para nós a um custo menor do que deixar isto para uma imobiliária.
Outra coisa que pode acontecer é administrarmos mais do que apenas os imóveis. Pense em um flat, por exemplo. Já pensou em ser proprietário de um? Em um flat temos não apenas a renda das unidades locadas mas também o rendimento dos serviços prestados. Pense em um condomínio de pavilhões industriais, recebemos não apenas o aluguel de cada pavilhão, mas a administração do condomínio. Está pensando que isto é tudo muito grande para seu porte de investimento? Continue lendo, há leis mais adiante que explicam como resolver esta questão.
5. Vender financiado nos permite ganhar juros
Uma das maneiras mais simples de lucrar na venda de um imóvel é vender através de um financiamento próprio, fazendo com que o comprador pague juros a nós, em vez de pagar aos bancos. Para tornar isto ainda melhor, basta alavancar nossa construção ou compra do imóvel usando ferramentas de alavancagem de capital, que descrevo a seguir.
6. Alavancar nosso capital nos permite fazer mais, com menos
Se você pode comprar ou construir mais do que o aparentemente possível com o dinheiro que possui, porque não fazer isso? Conheça as ferramentas de alavancagem de capital que permitem que você adquira mais, com menos dinheiro próprio.
Você também lucra mais ao poder vender o imóvel através de um financiamento próprio que banque os custos mensais da alavancagem utilizada para a construção ou compra do mesmo e ainda gere fluxo de caixa positivo todos os meses.
7. Devemos dominar todas as etapas
Errar em qualquer etapa do investimento pode levar ao prejuízo. Se não conhece todos os detalhes envolvidos no investimento em imóveis, observe atentamente a oitava lei abaixo.
8. Precisamos de bons parceiros
O célebre dividir para conquistar. Aqui vale aquela regra de que duas cabeças pensam melhor que uma. Contrate quem sabe o que faz, o custo disso será bem menor do que o custo de errar. Ao contratar, verifique, conheça o que seu parceiro faz e o que já fez antes.
9. Ser maior permite melhores negociações
Sozinhos somos pequenos, podemos pouco. Juntos somos grandes e fortes. Grandes, caminhamos a passos largos. Um exemplo prático: na negociação de um dos investimentos em construção de que participo, conseguimos os terrenos para construir sem precisar pagar pelos mesmos, podendo fazer esse pagamento no ato da venda ou em dois anos, o que acontecer primeiro. Só conseguimos isto por um motivo, porque garantimos a compra de 20% de todos os terrenos do loteamento em questão e início imediato das construções. O proprietário do loteamento, sabendo que nossa movimentação iria atrair novos interessados e ajudaria a vender o restante dos 80% que possui ficou feliz da vida por termos feito essa proposta.
Tudo isso foi possível por não atuarmos sozinhos, por formarmos um grupo fechado e investirmos com a soma dos nossos poderes individuais para o bem de todos.
10. Sucesso não se mede com promessas, se verifica com histórico
Escutamos dezenas de promessas diariamente. Não perca tempo com o que dizem por aí, verifique o histórico de seus fornecedores, saiba o que já fizeram, conheça seus empreendimentos. Realizações passadas podem não ser garantia, mas com certeza ajudam a minimizar nosso risco. Você prefere contratar quem já construiu diversos imóveis ou quem irá construir pela primeira vez?
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